Puntos clave
- El ROI real incluye gastos de escritura, impuestos, comisiones y costos financieros
- La fórmula base es: (Venta - Inversión total) / Inversión total × 100
- Un ROI del 15-25% anualizado es considerado bueno en Latinoamérica
- El tiempo de tenencia afecta drásticamente el ROI anualizado
- Usar software como Flacker permite rastrear cada gasto en tiempo real
Introducción
Cuando un flipper calcula su rentabilidad, suele cometer el mismo error: divide la ganancia bruta (precio de venta menos precio de compra) por lo que pagó. El número parece excelente. Pero cuando suma todos los costos reales, la historia cambia.
En este artículo vamos a desglosar cómo calcular el ROI real de un flip, incluyendo todos los costos que muchos inversores ignoran, y por qué esta diferencia puede ser la que separe un negocio rentable de uno que apenas cubre gastos.
La fórmula base del ROI
El retorno sobre la inversión se calcula así:
ROI = (Ganancia neta / Inversión total) × 100
Donde:
- Ganancia neta = Precio de venta final − Todos los costos
- Inversión total = Suma de todos los desembolsos realizados
Pero la clave está en qué incluís en "todos los costos".
Los costos que los flippers suelen olvidar
Costos de adquisición
Más allá del precio de compra, la adquisición incluye:
- Impuesto de sellos (varía por país y provincia: 1.5% a 4%)
- Gastos de escribanía y protocolización (0.5% a 1.5%)
- Honorarios de inmobiliaria compradora (2% a 3%)
- Tasaciones, due diligence legal
En Argentina, los costos de adquisición pueden sumar fácilmente un 6-8% sobre el precio de compra.
Costos de la obra
Aquí está el mayor margen de error. El presupuesto inicial rara vez se cumple. Los estudios del sector indican que el 70% de las refacciones termina con un desvío de entre 15% y 35% respecto al presupuesto original.
Los rubros más subestimados son:
- Imprevistos estructurales (humedad, cañerías, electricidad oculta)
- Aumento de materiales durante la obra
- Retrasos que generan costos adicionales de mano de obra
- Gastos de proyecto y dirección de obra
Costos de tenencia
Mientras el inmueble está en tu poder, genera costos fijos:
- Expensas y ABL mensuales
- Seguro del inmueble
- Servicio de electricidad y gas (mínimos, pero reales)
- Costo del capital inmovilizado (si usaste financiamiento)
Si una obra dura 4 meses y vendés 3 meses después, tenés 7 meses de costos de tenencia.
Costos de venta
- Comisión inmobiliaria vendedora: 3% a 5%
- Certificados e informes para escriturar
- Gastos de escribanía (escritura de venta)
- Impuesto a las ganancias o impuesto a la transferencia (según país y situación fiscal)
Ejemplo práctico con números reales
Supongamos un departamento de 2 ambientes en Buenos Aires:
| Concepto | Monto | |---|---| | Precio de compra | USD 80.000 | | Costos de adquisición | USD 5.600 | | Obra de refacción | USD 22.000 | | Imprevistos (20%) | USD 4.400 | | Costos de tenencia (8 meses) | USD 1.800 | | Costos de venta | USD 7.000 | | Inversión total | USD 120.800 | | Precio de venta | USD 148.000 | | Ganancia neta | USD 27.200 | | ROI total | 22.5% |
Ahora bien: si esto ocurrió en 10 meses, el ROI anualizado es aproximadamente 27%. Si tardaste 18 meses, baja a 15%.
El ROI anualizado: la métrica que importa
El ROI anualizado te permite comparar inversiones de diferente duración:
ROI anualizado = ((1 + ROI total)^(12/meses) − 1) × 100
Esto es crucial: un flip con 25% de ROI en 8 meses es mucho mejor negocio que el mismo 25% en 24 meses.
Herramientas como Flacker calculan automáticamente el ROI anualizado a medida que cargás los gastos, para que siempre sepas cómo va tu inversión sin tener que hacer cálculos manuales.
Cómo evitar los errores más comunes
- Presupuestá con margen del 20-25% sobre el estimado de obra
- Registrá absolutamente todos los gastos desde el primer día
- Calculá los costos de tenencia desde el inicio, no solo la obra
- Definí un precio de salida realista antes de comprar
- Usá software de gestión para no depender de planillas que se desactualizan
Conclusión
El ROI de un flip no es un número que se calcula al final: es algo que debés monitorear durante toda la vida del proyecto. Cada gasto que no registrás es rentabilidad que perdés sin saberlo.
Si querés gestionar tu próximo proyecto con números claros, probá Flacker gratis. Registrás los gastos, ves el ROI proyectado en tiempo real, y generás reportes para socios e inversores en un clic.